상가임차인이 계약갱신요구권행사로 5년초과되어 계약갱신요구권이 인정되지 않을 경우, 권리금보호규정도 적용이 없어 상가임차인은 권리금회수기회도 상실하는지 여부

상가임차인이 계약갱신요구권행사로 5년초과되어 계약갱신요구권이 인정되지 않을 경우, 권리금보호규정도 적용이 없어 상가임차인은 권리금회수기회도 상실하는지 여부
 
[사례]
甲은 乙 소유 상가를 임차하여 영업을 하였고 총 임차기간 5년이 종료하였다. 甲은 권리금이라도 회수하여야겠다고 생각하였고, 권리금 1억을 甲에게 지급하겠다는 신규임차인 丙을 임대인인 乙에게 소개하였으나 乙은 丙과의 임대차계약체결을 거절하였다. 乙은 甲에게 임대차계약기간만료를 원인으로 한 상가 인도를 요구했으나 甲은 신규임차인에게 지급받기로 한 권리금 1억을 지급받지 못한 손해가 있으니 이를 배상해주기 전에는 나갈 수 없다며 다투었다.

乙은 임차인의 권리금 회수기회 보장조항인 상가임대차보호법 제10조의 4는 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 경우에는 적용되지 않는다고 주장하는 반면, 甲은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 상가임대차보호법 제10조 제2항과 권리금 회수기회 보장조항인 같은 법 제10조의 4는 입법취지 및 법률요건을 각 달리하는 것인 만큼 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되지 않는다고 하더라도 권리금 회수기회는 보장되어야 한다고 주장한다.
 
[해답]
서로 상반된 하급심 판결이 있다.
 
[1] 계약갱신요구권행사로 5년초과되어 계약갱신요구권이 인정되지 않더라도, 권리금보호규정은 적용이 있다.(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결).
 
대전지방법원은 “입법자의 의사는 제10조 제1항 각 호가 규정한 사유가 있는 외에는 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부과하고자 하는 것으로 보일 뿐, 그 시적 한계를 설정한다거나 이 사건 법률조항과 계약갱신요구건에 관한 제10조 제2항을 연계시키고자 한 것으로 보이지는 않는다”,

“현행 상가임대차보호법상 임차인에게 보장되는 전체 임대차기간이 5년에 불과한 반면, 전체 임대차기간이 5년 이상 형성된 경우 임차인의 영업활동을 통해 임대차목적물의 가치도 상승할 여지가 많으므로 제10조 제2항을 유추적용하지 않는다고 하여 임대인의 임대차목적물에 대한 사용, 수익권한을 과도하게 제한한다고 볼 수 없다”

“임차인은 상가건물에 부착된 유, 무형의 재산적 가치를 일부라도 회수하기 위하여 상가임대차보호법이 보장한 총 5년의 임대기간을 채우지 아니하고 5년 이내에 임대차계약을 종료시키고자 할 가능성이 크고, 이는 결국 임차인의 계약갱신요구권행사를 위축시키게 된다”는 점에서 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임대차계약이 만료되는 경우에도 임대인에게는 권리금 회수기회를 보장할 의무가 있다고 보았고, 이러한 임대인의 의무를 위반한 乙은 甲에게 임대차종료시의 권리금 감정액 44,780,000원을 배상하여야 한다고 판결(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951, 108968 판결).
 
 
[2] 계약갱신요구권행사로 5년초과되어 계약갱신요구권이 인정되지 않을 경우, 권리금보호규정도 적용이 없다.(서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결).
 
대전지방법원 판결과는 달리 “상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점, 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점, 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편, 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다”고 판결(서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결).
 
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