부재지주 양도세폭탄 피하기 부심

선친에게서 물려받은 경기 파주 나대지를 갖고 있는 김 모씨(60)는 최근 이곳에 4층짜리 단독주택을 짓기로 마음먹었다. 잘 아는 세무사가 '주택을 지어놓고 2년만 갖고 있으면 나중에 땅을 팔 때 양도세를 추가로 물지 않아도 된다'고 귀띔해줬기 때문이다. 잠시만 건물을 올려놓기만 하면 되는 만큼 자재를 저렴한 패널로 쓰면 건축비가 3.3㎡당 250만원밖에 들지 않고, 세입자를 구하면 임대수익도 거둘 수 있다는 이야기에 요즘 김씨는 괜찮은 건설업체를 수소문하고 있다. 

올해부터 비사업용 토지를 팔 때 양도세를 중과하는 내용의 소득세법 개정안이 시행되자 이를 최대한 피하려는 부재지주들이 '세(稅)테크' 전략에 부심하고 있다. 나대지에 건물을 짓고 농지는 농지은행에 의뢰해 경작을 맡기는 방법으로 추가 양도세를 물지 않고 장기보유특별공제까지 받아 세금을 가능한 한 줄이려는 것. 이런 방법이 효과를 내려면 최소 2년, 길게는 8년간 토지를 팔지 않고 갖고 있어야 하는 만큼 당초 정부가 세법까지 고쳐 비사업용 토지 거래를 활성화하려던 의도는 사실상 실패했다는 지적이다. 

지난달 29일 부동산 업계에 따르면 최근 '노는 땅'을 가진 부재지주 사이에서 올해부터 바뀐 비사업용 토지 양도소득세 규정을 피할 수 있는 다양한 움직임이 이어지고 있다. 핵심은 바로 '사업용 토지 의제'라는 개념이다. 일정 기간 땅을 원래 목적에 맞게 쓰면 사업용 토지로 간주하는 것으로, 올해부터 비사업용 토지를 팔 때 부과되는 '양도세 10%포인트 중과'를 피할 수 있다. 

대표적인 것이 나대지에 건물을 짓는 전략이다. 최근 파주, 김포, 남양주 등 경기도 일대에서 단독주택을 짓는 김씨와 같은 부재지주가 부쩍 늘었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "임대를 하든 실제로 거주하든 간에 2년간 건물을 갖고 있으면 사업용 토지로 간주된다"며 "도심 지역은 건물 바닥면적의 5배, 비도심은 10배까지 부속 토지로 인정받아 땅을 팔 때 양도세 중과 없이 기본세율(6~38%)만 적용받는다"고 설명했다. 이는 컨테이너 박스 가건물에도 해당돼 일부 땅 주인은 컨테이너 박스를 놓고 간이 상가로 운영하고 있다. 

농지는 한국농어촌공사가 운영하는 농지은행에 맡겨 대신 농사 지을 사람을 찾는다. 부득이하게 직접 경작이 어려운 땅 주인과 전업농을 연결해주는 농지임대수탁사업을 활용하는 것인데, 이렇게 8년 이상 땅을 맡기면 해당 농지는 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 공사 관계자는 "매년 면적 1만㏊, 2만건이 새로 등록되는데 일단 땅을 맡기면 지자체에서 농사를 안 짓는 농지에 대해 내리는 처분 명령도 피할 뿐 아니라 임대료도 받을 수 있다"고 말했다. 위탁비로 임대료에서 수수료 5%를 떼이긴 하지만 언제 땅을 뺏길지 몰라 전전긍긍하거나 나중에 농지를 팔 때 양도세를 더 무는 것보다는 훨씬 이득이다. 

특히 이런 전략을 쓰면 장기보유특별공제도 훨씬 유리하게 적용받을 수 있다. 올해 바뀐 세법에는 비사업용 토지 매매 시 보유 기간에 따라 최대 30%까지 장특공제를 도입했지만, 보유 기간을 올해 1월 1일부터로 따지는 만큼 3~10년이 있어야만 적용 가능한 장특공제가 사실상 무의미하다는 지적이 많았다. 그러나 나대지에 건물을 짓거나 농지은행에 맡겨 일단 사업용 토지로 간주받으면 실제 땅을 산 시점부터 계산해 장특공제를 매긴다. 

8년 전 나대지를 구입한 부재지주는 별다른 조치 없이 당장 올해 땅을 팔면 양도세는 10%포인트 중과되고 장특공제는 전혀 받을 수 없다. 하지만 올해 주택을 지어 2년 보유 후 매도하면 양도세 중과를 피하는 동시에 10년 보유가 인정돼 30% 공제율을 적용받는다. 농사를 짓던 부모에게서 농지를 물려받아도 마찬가지다. 신방수 세무법인 정상 세무사는 "기존 소유주가 자경을 8년 이상 하고 자식에게 상속했을 때는 사업용 토지로 바뀐 것으로 보고 양도세를 중과하지 않는다"고 설명했다. 

문제는 결국 이런 세테크에는 최소한의 땅 보유 기간이 필요하다는 것이다. 나대지 건물은 최소 2년, 농지은행도 8년은 땅을 묵혀야만 절세가 가능한 만큼 이 기간 비사업용 토지 거래는 이뤄지기 힘들다. 세법을 고쳐 비사업용 토지 매매를 활성화하려던 당초 정부 의도는 실패한 것이라는 지적이 나오는 이유다. 

http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?sc=90000001&year=2016&no=159848