수도권 경매 '고공행진'..분위기 휩쓸리다 '손해막심'

 

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수도권 경매 '고공행진'..분위기 휩쓸리다 '손해막심'

서울·경기 아파트 경매 낙찰가율 평균 90% 돌파..7년래 '최고' 분위기 달아오를 수록 시세·권리분석 철저해야

입력 : 2014-11-03 오후 5:18:07

[뉴스토마토 방서후기자] #서울 영등포구 양평동2가의 전용면적 59㎡ 아파트는 지난달 22일 진행된 경매 입찰에서 18명의 응찰자가 몰렸다. 입찰 경쟁률이 높아지며 낙찰가도 올라 감정가 대비 107%인 3억1000만원에 낙찰됐다. 이 물건과 같은 아파트가 경매에 나온 이래 가장 높은 낙찰사례로 등극했다.   #지난 9.1대책에서 발표된 재건축 연한 단축의 수혜지로 떠오른 경기 광명은 지난달 낙찰된 4건의 아파트 중 3건이 신건에 낙찰되며 모두 낙찰가율 100%를 넘겼다. 한 번이라도 유찰된 물건은 입찰 경쟁률 10대1 이상을 기록하며 낙찰가율 고공행진에 가세하는 모습을 보였다.   급격히 싸늘해진 날씨와는 달리 수도권 아파트 경매시장은 연일 달아오르고 있다.   하지만 고공행진하고 있는 경매지표 만큼이나 분위기에 휩쓸려 투자했다 낭패를 보는 경우도 적지 않아 주의가 요구된다.   3일 두인경매에 따르면 서울·경기지역 아파트 경매 낙찰가율은 90.84%로 올해 들어 최고치를 기록했다. 개별 물건이 아닌 평균 낙찰가율이 90% 선을 돌파한 것은 2008년 이후 처음이다.   서울 평균 낙찰가율은 91.51%로 25개 자치구 가운데 절반 이상인 16개 자치구에서 낙찰가율 90%를 넘겼다. 성북구가 97.35%로 가장 높았고, ▲강남 95.66% ▲영등포 95.34% ▲중구 95.2% ▲마포 94.51% ▲강동 94.49% ▲송파 94.19% 등이 뒤를 이었다.   ◇ 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율 (자료=두인경매)   경기 지역 역시 44개 시군구 중 28개 지역에서 낙찰가율 90%를 상회하며 평균 낙찰가율 90.17%를 기록했다. 특히 수원 팔달구가 105.96%, 여주 104.65%, 광명 102.1%로 평균 낙찰가가 감정가보다 높은 지역도세 곳이나 됐다. 이밖에 ▲안산 상록 98.53% ▲의왕 98.33% ▲안산 단원 97.88% ▲안양 만안 97.43% 등의 순으로 낙찰가율이 높았다.   ◇ 10월 경기도 아파트 경매 낙찰가율 (자료=두인경매)   경매업계 관계자는 "최근 지방 뿐 아니라 수도권에서도 낙찰가율 100%를 넘기는 곳이 적지 않다"며 "지금처럼 경매 낙찰가율이 상승하는 시점에서는 현장 조사를 철저히 해 시세를 정확하게 파악하는 것이 중요하다"고 조언했다.   즉, 분위기에 휩쓸려 무모한 투자를 하다가는 손해를 피할 길이 없다는 얘기다. 높은 입찰 경쟁률을 뚫고 무리하게 낙찰받기 위해 입찰가를 높게 써냈다가 시세보다 비싸게 낙찰받아 시세 차익은 커녕 손해를 보는 경우가 적지 않은 까닭이다.   실제로 지난 9월 감정가 대비 95% 가격에 낙찰된 경기 의정부 신곡동 전용 60㎡ 아파트는 낙찰자가 대금을 미납해 다시 경매에 나왔다. 당시 최저 입찰가는 시세보다 저렴했지만 16명의 응찰자가 몰리며치열한 경쟁을 거친 끝에 시세보다 높은 가격에 낙찰받았기 때문으로 보인다. 이 경우 최초 낙찰자는 보증금을 몰취당하고 새로운 입찰자 역시 보증금을 20%나 걸어야 하는 부담이 생긴다.   또한 권리분석을 제대로 하지 못해 임차인의 보증금을 떠안을 수도 있다. 서울 성북구 길음동 길음뉴타운 전용 84㎡ 아파트는 지난 9월 낙찰가율 86%에 새 주인을 만났지만, 선순위 임차인의 권리를 잘못 분석한 낙찰자가 역시 대금을 미납해 재경매 사건이 됐다.   통상 전입일자가 말소기준권리인 근저당보다 앞서는 선순위 임차인이 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하지 않은 경우 배당절차에서 제외, 배당금을 받지 못하게 된다. 결국 낙찰자가 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금 전액을 인수해야 한다. 하지만 의외로 많은 사람들이 선순위 임차인이 배당요구를 했는지 여부만 확인할 뿐, 기일 내에 했는지는 놓치기 십상이다.   또 다른 경매업계 관계자는 "경매에서 임차인이 배당요구 종기일 이후에 배당요구를 하게 되면 일단 서류가 접수는 되지만 실제 배당절차에는 포함되지 않는다"며 "실제로 선순위 임차인이 말소기준 근저당보다 확정일자가 빠르고 배당요구를 했다는 사실만으로 배당을 받아간다고 착각하는 입찰자들이 많다"고 지적했다.   이어 그는 "특히 임차인의 보증금을 더한 금액으로 입찰하면 포함된 금액으로 배당을 해주는 것으로 권리분석을 잘못하는 사례도 있는데, 배당요구 종기일 내에 배당요구 하지 않은 임차인은 배당금을 받을 수 없다는 사실을 항상 명심해야 한다"고 덧붙였다.

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